Em agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que o município não pode fixar a alíquota do IPTU com base na área do imóvel. A decisão foi tomada no julgamento do ARE 1.593.784, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.455, e por isso não vale apenas para o caso examinado. A tese fixada deve ser observada por todas as instâncias do Judiciário: é inconstitucional a lei municipal, editada após a Emenda Constitucional 29/2000, que estabelece a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.
Para compreender o alcance da decisão, convém partir de uma distinção que está no seu centro. Uma coisa é a base de cálculo do imposto, o valor venal, sobre o qual o percentual incide. Outra coisa é a alíquota, o percentual em si. A Constituição admite que a alíquota do IPTU seja progressiva em razão do valor do imóvel e que seja diferenciada conforme a localização e o uso da propriedade, como nas distinções entre imóvel residencial, comercial e terreno não edificado. O que a Constituição não autoriza é que a metragem, isoladamente, sirva de critério para elevar o percentual. A área pode e deve influenciar o valor venal, porque um imóvel maior tende a valer mais, e sobre esse valor maior incide a mesma alíquota. O que se veda é usar a área para saltar de uma alíquota a outra.
Um exemplo hipotético torna a distinção evidente. Imagine duas casas de igual valor, cada uma avaliada em quinhentos mil reais. A primeira tem 399 metros quadrados de área construída; a segunda, 401 metros quadrados. Sob uma lei que fixasse a alíquota pela metragem, cobrando 0,5% até 400 metros quadrados e 1% a partir daí, a primeira casa pagaria dois mil e quinhentos reais de IPTU, e a segunda pagaria cinco mil reais. O dobro do imposto, sobre o mesmo valor, por causa de dois metros quadrados a mais. Foi precisamente esse resultado, em que a alíquota dobra ao cruzar um limite de área, que o Supremo considerou incompatível com a Constituição. A lei examinada, do município de Chapecó, adotava exatamente essa fórmula.
O fundamento da decisão está na natureza da progressividade permitida. Depois da Emenda Constitucional 29/2000, o texto constitucional autoriza a progressividade do IPTU em função do valor do imóvel, e a seletividade de alíquotas de acordo com a localização e o uso. A metragem não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses. Fixar o percentual pela área equivale a criar um critério de progressividade que a Constituição não previu, o que a jurisprudência já rejeitava. O tribunal registrou, inclusive, que a lei de Chapecó repetia dispositivo semelhante ao que a própria Corte havia declarado inconstitucional em julgamento anterior. A decisão de agosto, ao ser tomada em repercussão geral, apenas consolidou o entendimento e o tornou de observância obrigatória.
Da tese decorre uma consequência prática direta para o proprietário. Se o município cobrou IPTU com alíquota elevada em razão da metragem, essa cobrança pode ser questionada, na via administrativa ou na judicial, com dois efeitos. O primeiro é a correção da alíquota para o exercício corrente e para os seguintes, de modo que o imposto passe a ser calculado pelo percentual admitido. O segundo é a devolução dos valores pagos a mais nos últimos cinco anos, prazo dentro do qual a restituição do indébito tributário pode ser pleiteada. No caso julgado, o Supremo negou provimento ao recurso do município e manteve a decisão de origem, que determinara a redução da alíquota e a devolução da diferença cobrada.
Convém, por fim, uma nota de método, para que a boa notícia não se confunda com automatismo. A tese é nacional e vinculante, mas ela não corrige sozinha a cobrança de cada município nem devolve, por si, o que foi pago. O proprietário que se enquadra precisa invocá-la, e cada situação depende do exame da lei municipal aplicável e da forma como o imposto foi lançado. O primeiro passo é simples e está ao alcance de qualquer contribuinte: verificar, no próprio carnê e na legislação do município, se a metragem influencia a alíquota do IPTU. Onde influenciar, há fundamento sólido, agora amparado pelo Supremo, para corrigir a cobrança e recuperar o excesso.