Poucas crenças são tão difundidas quanto a de que assinar um contrato de compra e venda torna alguém proprietário de um imóvel. A conclusão é intuitiva — paguei, assinei, recebi as chaves —, mas não encontra respaldo no sistema registral brasileiro.

No direito brasileiro, o contrato e a propriedade pertencem a planos distintos. O contrato, ainda que lavrado por escritura pública, cria uma obrigação: a de transferir o bem. A propriedade do imóvel, porém, só se transmite com o registro do título na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. É o que dizem, com todas as letras, os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil — este último acrescentando que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua, juridicamente, a ser havido como dono.

A diferença não é teórica. Ela aparece, com força, no dia em que algo dá errado. Pense no comprador que pagou, recebeu o imóvel, mudou-se — e não registrou. Se o vendedor contrair dívidas, aquele imóvel, ainda em seu nome no registro, pode ser penhorado por seus credores. Se o vendedor, de má-fé, alienar o mesmo bem a um terceiro que registre primeiro, tende a prevalecer quem registrou. E há a fraude à execução, em que a venda não registrada se torna ineficaz perante credores. Em todos esses cenários, o comprador tem um contrato válido e, ainda assim, um problema real.

O mesmo alerta vale para a cessão de direitos. Ceder ou adquirir direitos sobre um imóvel não equivale a ser proprietário: a posição do cessionário é mais frágil do que a de quem tem a propriedade registrada, e isso precisa ser compreendido antes, e não depois, do negócio.

Nada disso significa que o comprador esteja desamparado enquanto não registra. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça assegura que o direito de exigir a transferência — a adjudicação compulsória — não depende do registro prévio do compromisso. Mas trata-se do direito de obrigar o outro a transferir; não se confunde com a propriedade já consolidada. É a diferença entre poder cobrar e já ter.

A lição prática é simples e antiga: registrar não é burocracia, é o ato que efetivamente protege o que se adquiriu. Quem compra um imóvel deveria, desde o início, tratar os custos de ITBI e de registro como parte do negócio, conferir a matrícula e a situação do vendedor antes de assinar e levar o título a registro sem demora. A segurança patrimonial, como quase tudo em matéria de patrimônio, começa muito antes do litígio — começa na forma como o bem entra para o patrimônio.